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第1856章 乐的生意经（第2页）

转而又问道，“那这盖楼的钱呢？你准备自己掏？”

“自己掏？”李乐笑道，“额滴傻婆姨，现在国内搞地产开发，谁还傻到全用自有资金？没有那点杠杆思维，岂不是白混了。”

之后，小李厨子开始给大小姐“科普”2国内地产开发商的标准操作路径。

“首先，土地是我的，这就是最大的资本。规划设计方案一出，哪怕只是个框架，就能拿着它和与景东的意向租赁协议，去找银行谈开发贷。”

“土地本身是最好的抵押物，未来稳定的租金收益和景东的信用是还款保障。银行评估通过，贷出款来，覆盖大部分建安成本。”

“贷款到手，建筑公司进场。通常找一家有实力的总包。启动时付一部分工程款，剩下的，靠施工方垫资，或者用工程进度款的名义，继续向银行申请贷款。这是第二道杠杆。”

“楼出地面，甚至刚拿到预售证，如果按住宅或商业开发的话，就能开始卖楼花，回笼资金。我们这虽然定向给景东，但理论上，如果急需现金流，也可以将部分楼层或未来租金收益权打包成理财产品，找信托或者银行私行部，卖给那些追逐高收益的客户。这是第三道杠杆。”

“更高明一点的，”李乐语气里带着淡淡的嘲弄，“会在项目公司股权层面做文章。引入一些信托计划、资管计划做明股实债的投资，或者拉几个合作伙伴做小股东，进一步分摊资金压力。总之，一套组合拳打下来，理想状态下，自有资金投入可能只占项目总投资的百分之二三十，甚至更少。余下的，全是银行的钱、施工方的钱、乃至未来客户的钱。”

他说得平静，却勾勒出一幅在新世纪房地产狂飙突进年代里，司空见惯却又惊心动魄的资本游戏图景。

高杠杆，高周转，玩的是速度，是胆量，更是对政策和银行资源的极致利用。

“当然，”李乐补充道，“咱们这个项目，因为定向明确，预售回款这条路可能不太适用。但开发贷、工程融资、乃至可能的租金收益权质押融资，足够把盘子转起来了。”

“关键是把故事讲圆，让银行相信景东的未来，相信这座定制总部的价值。这方面，丰禾的信用、景东的增长数据、还有我们设计的那个与业绩挂钩的期权条款，都是最好的增信。”

大小姐听完，半晌，才轻轻吐出一句，“你倒是好算计。里里外外，钱是别人的，楼是给自己人定制的，风险层层分摊，最大的收益可能还在后头等着。”

“这哪叫算计？”李乐笑道，语气坦然，“刚不说了么，这叫定制化开发，是多赢。景东在不占用宝贵资金的情况下，提前锁定并试用一个量身定做的总部，价格还优惠。”

“银行和金融机构赚取了稳定的利息。建筑公司有活干，有钱赚。”

“而我这边，盘活了一块原本不知该干什么、每年还要倒贴钱的闲置土地，过程中就能通过租金和可能的融资运作产生收益，更重要的是，握住了那个与景东未来紧密捆绑的看涨期权。”

“而且，别忘了，咱们还是景东的股东投资人。它的业绩腾飞，本身就直接给我们带来股权增值。这座楼，不过是把这份股权信心，再用不动产的形式，加倍下注了一次而已。这叫协同效应。”

车子在一个红灯前停下，大小姐盯着李乐，仿佛要穿透他轻松的表象，“你就对景东这么有信心？”

李乐摇摇头，“不是对景东有信心，是对它选的b2c自营模式有信心，对未来十年消费市场爆炸、线上交易重塑零售格局这个历史进程有信心。”

“还有，表师兄这个人……他是个下笨功夫的创业者。在如今这个普遍追求快钱、热衷模式创新的浮躁圈子里，这种品质，比什么天才创意都稀缺，也更能撑起一个走得远的企业骨架。”

“可凡事，总有个万一。”

“万一”小李秃子挠了挠头发，“一，咱们家底还算厚实，真到那一步，无非是这笔投资失败，一块地、一栋楼砸手里。亏得起，也兜得住。”

“二嘛，”他拖长了调子，脸上带起一抹近乎无赖的笑意：“那我就再找个冤大头，比如哪家也想搞电商但缺个现成窝的土豪，或者单纯看好望京前景的财务投资者，把楼重新包装一下，讲个新故事，卖给他。”

“无非是赚多赚少的问题。楼还在那儿，地还在那儿，燕京城市化又没停步，诶，媳妇儿，你说，望京核心区，甲级写字楼，独栋总部，定制级品质，现房即租即用，这个词儿咋样？总能找到接盘的。哈哈哈哈~~”

大小姐听着，先是皱眉，随即又缓缓松开，化为一丝无奈又好气的表情，轻轻摇了摇头。

“阿一古，”她低嗔了一句，抬手，精准地掐在李乐胳膊内侧的一块软肉上，拧了半圈，“你这人……真坏。”

下手不重，但突如其来。

“嘶~~~~”李乐倒吸一口凉气，“轻点轻点！我这说的都是大实话，商业理性，懂不懂？怎么就坏了？”

“算计到自己投资的公司头上，连失败的后路都琢磨好了，还不坏？”

大小姐松了手，白他一眼，那一眼在昏暗光线下，眼波流转，自有风情。

李乐揉着胳膊，凑近了些，压低声音，热气拂在她耳边，“所以啊，你才找了我。老话怎么说的来着？男人不坏，女人不爱。我这叫深谋远虑，统筹兼顾……”

话没说完，腰间软肉又遭袭。

这次，是真用了点力。

“佛！佛！佛~~~~你还掐上瘾了是吧！我这接你回家，还给你汇报思想工作，你就这么对待功臣？”

“功臣？你揍四一奸商！”

“奸商也是你选的……”

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